אחד הנושאים המרכזיים שמעסיקים אותי כמשקיע ותיק בשוק ההון ובנדל"ן הוא השוואה בין הזדמנויות השקעה בנדל"ן בארה"ב לבין אלו שבאירופה. שני השווקים מציעים פוטנציאל, אבל הגישות, הסיכונים וההזדמנויות – שונים מהותית.
במאמר הזה אציג את נקודת המבט שלי, רועי רוסטמי, על ההבדלים בין שני היבשות בהיבטי מיסוי, תשואה, רגולציה, נזילות, שוכרים – ובעיקר: מה נכון למשקיע הישראלי בשנת 2025.
סקירה כללית: שוק הנדל"ן האמריקאי
שוק הנדל"ן בארה"ב מציע יתרון מובהק של גיוון גיאוגרפי ומבני. כל מדינה וכל עיר הם כמעט "שוק עצמאי": במיאמי המצב שונה לחלוטין מדטרויט, ובאוסטין לא תראה את מה שקורה בניו יורק.
יתרונות מרכזיים:
- נזילות גבוהה יחסית – שוק פעיל, קל לקנות ולמכור.
- שוכרים יציבים במקומות מבוקשים.
- מערכת מיסוי ברורה יחסית, ויכולת לפעול באמצעות LLC שמייצרת הפרדה משפטית והטבות מס.
- אפשרות למינוף בנקאי גם למשקיעים זרים (אם כי בתנאים נוקשים יותר ב-2025).
חסרונות:
- שוק רווי באזורים רבים.
- תחרות עם מוסדיים כמו Blackstone.
- ריבוי מסים מקומיים, מוניציפליים ולעיתים כפילויות.
סקירה כללית: שוק הנדל"ן האירופי
אירופה היא פסיפס מורכב של מדינות, שפות, חוקים ותרבויות השקעה. משקיע צריך להכיר כל שוק לגופו – השקעה בברצלונה שונה מהותית מהשקעה בלייפציג, פריז או אתונה.
יתרונות מרכזיים:
- ערים רבות נמצאות בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית.
- גידול בביקוש לשכירות באזורים עירוניים – במיוחד בשל משבר דיור לצעירים.
- תשואות מעניינות יחסית לסיכון בערים פחות מובהקות.
- מגמות סביבתיות ותכנוניות מייצרות ערך מוסף (בנייה ירוקה, אזורי תחבורה קלה).
חסרונות:
- בירוקרטיה מסובכת (במיוחד בצרפת, איטליה).
- מיסוי גבוה על רווחי הון וירושה.
- לעיתים חוקים מגבילים בפינוי שוכרים או העלאת שכר דירה.
מיסוי וניהול נכסים: יתרון אמריקאי ברור
כישראלי, הרבה יותר קל לפעול במודל האמריקאי: הקמת LLC, ניהול מרחוק, שוק שלם של חברות ניהול מתקדמות – כל אלה הופכים את ההשקעה לנגישה ואוטומטית יחסית.
באירופה לעומת זאת, אין אחידות – לכל מדינה חוקים משלה, ולעיתים אתה צריך נציג מקומי, חשבונאות נפרדת, והסכמים מתורגמים. המיסוי לרוב פחות ידידותי, וגם אם התשואה ברוטו גבוהה – הנטו עלול להישחק.
סוג השוכר – מפתח ליציבות
באמריקה, במיוחד בפרברים ובאזורים עם אוכלוסייה ממעמד הביניים, מקבלים לרוב שוכרים שמקפידים לשלם בזמן. בארה"ב יש גם מנגנונים משפטיים מהירים לפינוי במקרה הצורך.
באירופה – הכל תלוי במדינה. בגרמניה לדוגמה, הגנת הדייר חזקה מאוד, וקשה לפנות גם שוכר שלא משלם. בצרפת או ספרד יש חוקים נוקשים שפוגעים במשקיע במקרים רבים.
מגמות עכשוויות – 2025
ארה"ב:
- ערים כמו שארלוט, נאשוויל, טמפה ואוסטין ממשיכות לצמוח.
- המעבר לעבודה היברידית מייצר ביקוש לבתים בפרברים.
- ההאטה הכלכלית והעלאות ריבית השפיעו, אך בשווקים נכונים זה זמן לרכוש.
אירופה:
- לונדון ופריז מתייצבות, אך כבר לא מספקות תשואות יוצאות דופן.
- מזרח אירופה (רומניה, בולגריה) הופכת ליעד חדש להשקעות בזכות מחירים נמוכים ועלייה בביקוש.
- פרויקטים סביבתיים זוכים להטבות ממשלתיות, מה שיכול לשפר את כדאיות ההשקעה.
מה רועי רוסטמי עושה?
אני אישית משלב – מחזיק נכסים בארה"ב באזורים מתפתחים כמו טקסס וג'ורג'יה, ומבצע השקעות נקודתיות באירופה דרך קרנות שמתמחות בערים ספציפיות עם פוטנציאל השבחה.
הגישה שלי: באמריקה – בעלות ישירה, באירופה – דרך גופים מקצועיים שמכירים את השוק המקומי. זה מאפשר לי להפחית סיכונים רגולטוריים ולשמור על תשואה מתואמת סיכון גבוהה.
סיכום: במה לבחור?
- מחפש נזילות, ודאות משפטית, שליטה ישירה? ארה"ב.
- מחפש תשואות גבוהות יותר עם סיכון בירוקרטי? אירופה, אך בתנאי שאתה פועל דרך גורמים מנוסים.
אין כאן תשובה חד-משמעית. כמו בכל השקעה – הכל תלוי בפרופיל האישי, באופק ההשקעה, וביכולת לנהל סיכונים.
אני רועי רוסטמי מאמין גדול בגיוון – השקעה נבונה בנדל"ן חוצה גבולות, חוצה מדינות, וחוצה סוגי סיכונים. בדיוק כפי שאני משלב שווקים בשוק ההון, כך גם בנדל"ן.
תוכן זה אינו מהווה המלצה משום סוג אלא נכתב לצרכי לימוד בלבד.